任意売却の手順と成功する方法
ステップ１．投資する不動産の下調べは入念に
新規不動産投資家の多くは、差し押さえ物件のリストが送られてきて初めて行動を起こしますが、それは間違いです。なぜなら、他の多くの投資家も同じリストを受け取っているためです。 住宅所有者への最初の連絡法として手紙を郵送するのは避けたほうが無難です。これら住宅所有者は他の投資家やクレジット救済会社等様々な機関からの郵便物を毎日受け取っています。 もし手紙を出しても99％の確立でゴミ箱か未開封の郵便物の山に直行することでしょう。直接、住宅所有者を訪問すればチャンスはあるかもしれません。
もし手紙を郵送する場合、地元の新聞または裁判所に債務不履行通知が表示されたらすぐに行動を起こしましょう。投資価値のある物件を探す鍵は素早い行動にあるのです。 そうと決めたらさっそく手紙をその日のうちに郵便局で投函しましょう。この業界では早く行動を起こした者が利益を得ることが出来るのです。
成功のヒント
もし債務不履行通知を公開している会社を使用していない場合、地元のタイトル・カンパニー（不動産名義書換代行会社）、もしくは不動産差し押さえ専門の弁護士に同様のサービスを行っているかどうか確認すると良いでしょう。 裁判所を頻繁に訪問している、差し押さえ関連の情報に詳しい専門家の助けが必要です。
ステップ2. 任意売却の市場戦略を立てましょう
差し押さえ物件を見つけた時、素早いタイミングで行動を起こします。その物件を見つけた当日にその所有者へのまず最初の打診の手紙を投函します。 地元紙に広告を載せるのも良い方法で、そうすることによって差し押さえによって信用に傷がつくのを避けたい住宅所有者を探しやすくなります。
成功のヒント
新聞などのクラシファイド欄の不動産またはクレジットの項に広告を載せることは不動産業界で指導されている典型的な広告戦略です。 これらの広告はたいてい、「差し押さえを防ぎます」「今日こそ差し押さえを止めましょう！」などのように、太字の簡潔な見出しで書かれます。
もし特殊なタイプの物件をターゲットにしたい場合、またはより高い市場価値を求める場合、それらを広告に記載すると良いでしょう。 （単に「差し押さえを防ぎます」と書くよりも、ターゲットとする市場を広告の下方に加えます。例えば、「差し押さえを防ぎます。123-456-7890までお電話を。5千万円以上。」などのようにです。
価値の高い不動産物件をターゲット内とすることにより、さらに高い利益を得ることができます。そしてこれらの広告を載せることによって、 高価値の不動産を差し押さえから防ぐことを専門としているあなたのビジネスビジョンを示すことができるのです。
ステップ3. 住宅所有者と協力し合う
住宅所有者の協力なしには、そしてしばしば感謝なしにはうまく行きません。あなたが作業を共にする住宅所有者には選択肢がないことは明白ですが、もし住宅を任意売却するなら、彼らの信頼と自信が必要なのです。 これらの状況において多くの場合、あなたは救世主のような存在として見られることを覚えておいて下さい。任意売却における過程の中での住宅の所有者の役割をしっかりと説明することを忘れないようにしましょう。 彼らがあなたと任意売却手続きをすると決めたなら、重要な書類に記入し署名をしてもらう必要があります。
1. 「公開の承諾」の用紙－住宅ローン会社と差し押さえを専門とする弁護士と連絡を取ることを許可します。
2. 売買契約－署名を済ませ、販売価格は空欄にしておきます。というのも、銀行側と交渉後、価格が変更になる可能性があるからです。
3. 財政能力証明書－毎月の支払いが不可能であることを証明するためです。
4. 生活の窮状を説明する手紙－個人的な生活状況を説明します。
成功のヒント
住宅所有者にとってはストレスの多い時期であることを忘れないで下さい。 あなたがこれから得るであろう利益を考えれば気持ちが高まるのは分かりますが、任意売却が正しい選択であると住宅所有者を納得させることができてこそ、彼らを決断させられるのです。
あなたと作業を共にすることの利益を強調し、そして行動に移すよう働きかけます。 契約書に署名がされ銀行がそれを受理したなら、住宅の所有者にその旨を伝えることを忘れないで下さい。そうすることによって彼らは自由になれるのです。
ステップ4. 任意売却において銀行と交渉する
銀行側としては損失を受け入れたくはないのはもちろんのことなのですが、融資ビジネスにおいての純然たる事実として、任意売却は銀行にとって必要悪なのです。 実際に銀行にとっては不稼動資産のような物件を所有していることは、それを売却することによる損失よりも高くつくのです。そのことを良く考慮してみましょう。
銀行側は不必要な物件を素早く処理するために任意売却を利用します。できることならREOオフィスとの交渉や物件を市場に戻す長い過程を避けたいのです。 損失緩和部門（差し押さえに関する不動産物件を扱う部門)とやり取りをする際、この物件には費用が掛かることを覚えておいて下さい。 連邦規則によると銀行によって留保されるためには約3千万から8千万（もしくはそれ以上）必要で、多くの場合それは実際の不良債権額を上回ります。
銀行に電話をする際、損失緩和部門に取り繋いでもらいます。そしてその担当の人に自分はAさんの差し押さえ状況を救済しようとしていること、またその物件を購入するつもりがあることを伝えます。 そしてまた、その物件の状況や価値の下落等のためX額しか支払うつもりがないことも伝えます。こうして交渉は始まるのです。
確固たる且つ礼儀正しい態度で接しますが、決して購入を却下するなどと脅迫めいたことを言ったり、強制的な手段を使うことのないよう注意して下さい。 損失緩和部門はたいてい忙しく過重労働な状態にあり、あなたには不良債権における損失や煩わしさを縮小することのできる人物であって欲しいのです。
成功のヒント
任意売却や差し押さえに関しては、より規模の大きな銀行と最も交渉がし易いでしょう。これは何故かと言うと、大規模の銀行はより多くの資産や経験、そして融資を持っているためです。
任意売却を全く扱わない銀行もある一方、銀行によっては、より多くの任意売却を扱う傾向があります。 任意売却を一通り経験するとそれらの銀行との内部コンタクトができることでしょう。 気さくな態度で当たり障りのない話をしたりして友好関係を築きましょう。 時々彼らの抱えている問題や現在の傾向について話してくれることもあるかもしれません。そしてそれはもちろんあなたが精通しておかねばならない情報でもあるのです。
